Законность взносов на капитальный ремонт

Начиная с 2013 года, у собственников жилья в многоэтажных домах, появилась еще одна обязанность — платить взнос на капитальный ремонт. Принятие закона спровоцировало бурную реакцию у населения, а споры и вопросы относительно нововведения, законно ли взимать такие платежи, возникают и по сей день. Что неудивительно, ведь многие граждане считают размер взносов весьма чувствительным для семейного бюджета, а работу обслуживающих компаний — оставляющей желать лучшего.

Наверняка при получении очередной квитанции за капремонт, каждый собственник хотя бы раз задавался вопросами: что будет, если не оплачивать квитанции? Должны ли выплачивать пенсионеры? Можно ли не платить владельцам, переехавшим в новые дома? Куда платить взносы? Кто должен платить? Мы ответим на эти и другие вопросы, а также расскажем о многих нюансах, правовых аспектах и последствиях при игнорировании оплаты за капремонт.

Законодательная база

Законопроект, касающийся капремонта многоквартирных домов, был принят в конце 2012 года, в последующие несколько лет происходило активное внедрение его во всех субъектах РФ. Итак, самым главным законодательным актом является Федеральный закон №271 от декабря 2012 года, устанавливающий дополнительные условия для собственников помещений в многоквартирных домах, а именно обязывает нас взять на себя расходы на капремонт здания. Стоит отметить, что речь в данном случае, идет о собственниках как жилого, так и коммерческого помещения.

Позже, в конце декабря 2013 года, на федеральном уровне было принято дополнение к Жилищному кодексу Российской Федерации № 417, вносящее некоторые прояснения в дальнейшую работу недавно принятого акта. Так, статьи закона устанавливают рамки непосредственно для ФКР, а именно:

• запрещают устанавливать суммы взносов выше законодательно зафиксированных тарифов;
• перечисляют все виды работ и услуг по капремонту, которые обязаны финансировать абсолютно все фонды;
• формируют список объектов, не входящих в программу капитального ремонта многоквартирных домов.

Федеральный закон № 176 от июня 2015 года вносит ясность в отношения между фондами и управляющими компаниями, проясняет права и обязанности каждой из сторон. В этом же году в силу вступил и ФЗ №399, устанавливающий правила и условия предоставления льготы на оплату взноса на капитальный ремонт. Все вопросы относительно взаимоотношений сторон, порядка оплаты взносов, непосредственного проведения кап. ремонта, устанавливает Жилищный кодекс РФ.

Итак, взиматься плата за капитальный ремонт может абсолютно обоснованно, даже в случае, если сам ремонт не проводился в принципе. Обязательно ли платить в случае, если капремонт назначен на далекое будущее? Однозначно, да.

Что входит в понятие капитальный ремонт, и в чем его отличие от ремонта текущего

Вопросы о сути капремонта, а также его отличии от ремонта текущего (прописанного в квитанции, кстати, отдельной строкой) возникают даже у законопослушных граждан, исправно вносящих все платежи. Законами Российской Федерации предусмотрен самостоятельный выбор собственниками как управляющих, так и обслуживающих ремонтные работы организаций. В тех случаях, когда владельцы имущества не могут определиться с выбором, обслуживающие компании назначаются властью субъектов РФ.

Для создания ФКР обслуживающей организацией или региональным оператором открывается специальный счет, на который и происходят зачисления платежей, вносимых собственниками жилья. Финансы, поступающие в пользу фондовой организации как оплата капитального ремонта, не облагаются налогом и идут в полной мере на оплату ремонтных работ. Нужно понимать, что за счет этих средств не будут отремонтированы квартиры, находящиеся в собственности, деньги пойдут на реконструкцию помещений общего пользования.

За счет взносов на капитальный ремонт обслуживающие фирмы обязаны проводить следующие виды работ:

1. Реставрация, ремонт, утепление фасада.
2. Ремонтные работы по восстановлению, поддержанию объектов общего пользования, в том числе подвалов и чердаков.
3. Восстановление фундаментной части здания, а также всех содержащихся в нем конструкций.
4. Кровельные работы, включающие замену, утепление или ремонт материалов крыши.
5. Обслуживание, замена приборов общедомового пользования.
6. Замена и обслуживание лифтового оборудования.
7. Содержание, ремонт и замена коммуникационных сооружений и систем, а именно электропроводки, канализационных и отопительных систем, мусоропроводов и т. д.

Следует отличать текущие ремонтные работы от капремонта, ведь грань между ними очень условная и не всегда прослеживается. Согласно ФЗ № 185, принятому в 2007 году, под капремонтом понимаются работы, связанные с улучшением технических характеристик изношенных объектов и конструкций, находящихся в общем пользовании. Текущим же принято считать меры и работы, проводящиеся систематически с целью предупреждения износа инженерных конструкций и прочих сооружений. Время проведения работ капитального характера напрямую зависит от возраста объекта, его технического состояния, накопившейся суммы взносов. Дату планового капремонта возможно узнать из интернет-ресурсов, а также при личном обращении управляющего в фонд, там же можно уточнить информацию о том, как оплатить взнос на капремонт. Кстати, законодательно не установлено, кто может совершать оплату, а также надо ли при этом предъявлять документ, удостоверяющий личность.

Случается, что до проведения ремонтных работ по плану еще долгие годы, а техническое состояние здания оставляет желать лучшего или даже угрожает жизни собственников. Что делать в таких случаях? В первую очередь необходимо обратиться в ФКР, для проверки накопившейся суммы взносов, затем в компетентные органы, для проведения различных экспертиз и проверок. Имея на руках заключения, предписания и письменное заявление, управляющий может обратиться в обслуживающую компанию для проведения ремонтных работ. В том случае, когда все перечисленные инстанции бездействуют, помочь в решении проблемы может обращение в прокуратуру.

Как рассчитывается сумма ежемесячного взноса

Сумма взносов является произведением площади жилища и тарифной ставки, законодательно установленной субъектами РФ, а значит, будет индивидуальной для каждого из них.

Ниже приведены тарифные ставки (руб./м² ), установленные в различных субъектах РФ на текущий год.

• Амурская область — 7,9;
• Астраханская область — 7,16;
• Белгородская область — 7,7;
• Владимирская область — 6,5;
• Екатеринбург — 9;
• Ивановская область — 6,4;
• Калининградская область — 5,9;
• Кемеровская область — от 3,9;
• Ленинградская область — 5,55;
• Магаданская область — 8,2;
• Москва — 15;
• Ставропольский край — 6,36;
• Челябинская область — 7;
• Ямало-Ненецкий АО — 10,5.

Таким образом, если гражданин, проживает в г. Москве и имеет в собственности жилую площадь размером в 78 м², рассчитать размер ежемесячного взноса на капремонт не составит труда: 15*78=1170 руб. Как правило, фондовыми организациями или региональными операторами каждый месяц предоставляются квитанции за капитальный ремонт с указанием уже итоговой суммы взносов, которая должна рассчитываться в автоматическом режиме. Однако каждый собственник должен знать, как рассчитать величину платежей, ведь система, производящая расчет, может дать сбой. В случае обнаружения ошибки в платежке за капитальный ремонт, собственнику необходимо подать заявление с указанием неточности, а также просьбой провести перерасчет, в фондовую организацию.

Нужно отметить, что размер отчислений в фонд капитального ремонта может значительно превышать установленную ставку при добровольном согласии минимум 2/3 собственников многоквартирного дома. Что делать в данном случае оставшейся части жильцов, которые отказываются выплачивать увеличенную сумму? На самом деле ничего, ведь решение принимается большей частью собственников, а это значит, что если не платить взносы в полном объеме, на оставшуюся сумму взимается штраф.

Кто освобождается от взносов

Кто обязан платить взносы на капремонт помещений общего пользования? Вносить денежные средства на капитальный ремонт обязаны собственники жилья, расположенного в многоквартирных домах, однако есть нюансы, позволяющие отказаться от обременительных платежей на законных основаниях. Речь при этом идет именно о собственности. Граждане, проживающие в служебных квартирах и домах, находящихся в муниципальной собственности, не являются собственниками имущества, а соответственно и ремонт платить не обязаны. Кому в этом случае нужно платить взносы? Собственнику жилья, коим является государство.

На фоне указанной информации возникает вопрос: должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт? Ответ прост: квартирант не должен платить взнос, однако, сумму платежей в ФКР, как правило, включает в стоимость съема квартиры наниматель, хотя плата и не входит в обязанность арендатора по договору. В данном случае не принципиально, кто платит — капитальный ремонт производится в интересах не только собственников, но и жителей дома.

Как не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Не самым привлекательным, но вполне законным способом является реприватизация. Суть ее состоит в передачи имущества в собственность государства, при этом гражданин может не оплачивать взносы на капитальный ремонт, ведь эта обязанность передается также собственнику. После данной процедуры гражданин имеет право лишь проживать в помещении, а вот распоряжаться им имеет право исключительно государство. Также от уплаты взносов собственники освобождаются в случае:

• если дом, в котором расположено имущество, признан аварийным и подлежит сносу;
• если дом, в котором расположено имущество, впоследствии станет государственной собственностью, к примеру, если в будущем на его месте будет проложена автомагистраль;
• если в доме находится менее трех квартир;
• если физический износ составляющих дома превышает 70%;
• если капитальный ремонт в доме проводить нецелесообразно по причине его высокой стоимости.

Нужно ли платить в случае, когда дом подлежит сносу? Собственник имеет право не только не оплачивать взносы, но и требовать возврат излишне уплаченной суммы. При этом возврату подлежат не только платежи, совершенные нынешним собственником, но и взносы прежних владельцев. Важным фактом является и то, что в случае взыскания многолетней задолженности перед фондом последний вправе требовать лишь сумму взносов за последние 3 года, независимо от того, сколько лет собственник уклонялся от своих обязанностей.

Льготные условия при уплате взносов

Субсидирование взносов происходит для граждан, наименее защищенных социально, считающихся малообеспеченными. Льготы могут предоставлять как частичную скидку на сумму ежемесячного взноса, так и право отказаться от взносов в полном размере. Размер льгот устанавливается органами управления субъектов Российской Федерации, а соответственно, является индивидуальным для каждого региона. На сегодняшний день в Москве и области установлен следующий перечень граждан, кому могут быть предоставлены субсидии на оплату взносов:

• пенсионеры, достигшие 80 лет — 100 %;
• ветераны ВОВ — 100 — 100 %;
• инвалиды I и II групп, родители детей инвалидов — 50 %;
• пенсионеры, достигшие 70 лет — 50 %;
• дети, оставшиеся без родителей — 50 %.

Предоставление субсидий не является прямой обязанностью региональных властей и остается на их усмотрение.

Для получения льгот на взносы необходимо обратиться в фондовую организацию с заявлением в официально установленной форме, а также документами, подтверждающими право на получение субсидий.

Своеобразные льготы предусмотрены на плату за капитальный ремонт в новостройках. Как правило, собственники недвижимости, расположенной в недавно построенных домах, освобождаются от уплаты взносов сроком на 5 лет. Все достаточно логично, ведь если дом новый, он не нуждается в капитальном ремонте как минимум в ближайшие 5-10 лет. Однако и в этих случаях есть свое условие: дом должен быть сдан в эксплуатацию не ранее составления региональной программы, в противном случае придется платить в фонд капитального ремонта обязательно. Большинство фондов в этом случае идут на уступки, занижая размер ежемесячных выплат на ремонт в новостройках для собственников, приобретающих недвижимость у застройщика. У них сохраняется минимальный размер взноса на капитальный ремонт.

Последствия, наступающие в случае игнорирования взносов на капремонт

Самые распространенные сомнения, посещающие собственников, относительно капитального ремонта многоквартирных домов — платить или нет? Нужно ли оплачивать все пункты квитанции? Законодательство Российской Федерации позволяет гражданам не вносить взносы по некоторым пунктам платежек, однако ответить отказом от оплаты капитального ремонта без последствий невозможно. При образовании задолженности по взносам на капремонт фондовая организация вправе применять санкции по отношению к должникам, в том числе:

1. Делать рассылку уведомлений об образовавшейся задолженности.
2. Начислять пени и штрафы на сумму долга.
3. Обратиться в судебные инстанции для взыскания задолженности. В этом случае если собственник помещения не предоставляет доказательств уважительных причин, кроме штрафных санкций от организации, он будет обязан оплатить и судебные издержки.

Правомерно ли применение более жестких взысканий? Судом может быть вынесено решение, запрещающее выезд должника за пределы границ Российской Федерации, арест или изъятие собственности должника. Последние меры применяются крайне редко, однако и ограничение на выезд может быть очень чувствительным для гражданина.

Помимо этого, сумма долга не растворится сама собой, ее нужно будет заплатить в любом случае. Даже при продаже недвижимости задолженность перейдет к новому хозяину. Именно по этой причине при покупке жилья рекомендуется проверять последнюю квитанцию за капитальный ремонт — оплата должна быть произведена в полной мере, в противном случае новому владельцу придется уплачивать чужие долги.

Если у гражданина возникает желание отказаться от оплаты капитального ремонта, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против». Отказываться от выплат, не имея законных оснований, нельзя. Как не платить взносы из семейного бюджета собственникам, не имеющим льгот? Есть несколько выходов из положения, таких как:

• производить оплату за счет квартиросъемщиков в случае сдачи квартиры;
• производить капитальный ремонт самостоятельно, без участия фондовых организаций;
• оплата в фонд капитального ремонта может также производиться за выручки от размещенных на фасаде здания рекламных плакатов.

В любом случае эти вопросы решаются большинством голосов жителей дома, для чего проводится собрание собственников с соответствующей повесткой дня и составлением протокола о решении.