Покупка квартиры – дело масштабное и серьезное, требующее внимательности и знания законодательства. Для многих это одно из самых серьезных решений, принимаемых в жизни. Зачастую продавцами выступают не чужие люди, а родственники. Тогда можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников? Для начала что это, и кто вправе получать его? Какие документы требуются, насколько сложна процедура? Стоит разобраться подробнее.
Содержание
Налоговый вычет – что это и кому полагается
Налоговый вычет – специальная льгота, которую могут получить граждане при уплате ими налога. Если человек вправе рассчитывать на него, то размер льготы вычтут с сумм, уплачиваемых им ранее налогов, и вернут налогоплательщику.
Как известно, налогообложению подлежит официальный доход, получаемый гражданином. В частности, его зарплата. Поэтому рассчитывать на возврат могут официально трудоустроенные люди, удовлетворяющие другим требованиям, отраженным в НК.
Вопрос другой: возможно ли получить полноценный налоговый вычет, если продавцом квартиры стал родственник?
Кому положен
Всем, кто регулярно отчисляет (делается в бухгалтерии) 13% налога с регулярного заработка. Он вправе заявить о предоставлении себе налоговой льготы, размер которой будет 13%. Основанием станут:
- приобретение квартиры;
- ремонт жилплощади;
- постройка жилья (своя земля);
- выплаченная ипотека.
Последний вариант считается наиболее распространенным, ведь чаще всего люди могут купить жилье через банк, взяв кредит.
Кому не положен
Исключения описаны подробно в НК РФ:
- Квартира продана раньше 1 января 2014 года, покупатель успел взять налоговую льготу.
- Квартира продажа позднее 1 января 2014 года, однако, возмещение льготы уже состоялось.
- Квартира выкуплена и продавцом был родственник.
- Гражданин официально считается безработным, не платит обязательный подоходный налог.
- Квартира выкуплена, в сделке помогал работодатель.
- Квартира выкуплена, на приобретение был потрачен гражданином материнский капитал (также средства иной субсидии).
Выходит, если недвижимость реализовали члены семьи или другие близкие родственники, потом вернуть вычет практически невозможно.
Какие лица признаются законом взаимосвязанными
Изучая возможности получить налоговый вычет при покупке квартиры у своих родственников, стоит разобраться, кого именно закон считает родней. Такие люди обозначены НК РФ термином «взаимозависимые».
Взаимозависимые (родственные) люди:
- жена (муж);
- родители (также опекуны, усыновители);
- дети (включая усыновленных);
- братья, сестры (причем считаются и сводные, их закон квалифицирует как не полнородные);
- опекун, подопечный.
Таких людей можно относить к статусу «близкий человек». Закон считает, что подобные сделки, осуществляемые между ними, происходят под влиянием существующей зависимости. Это всегда сказывается на конечной цене, условиях сделки. Причем неважно, будут они покупать за большую или же меньшую цену (здесь для сравнения будет браться рыночная стоимость).
Неужели возвращать вычет нельзя? Или есть условия, при которых даже между родственниками можно оформить льготу?
Покупка недвижимости между родственниками: когда положен налоговый вычет
Все случаи описаны ГК РФ.
Договор дарения. По закону он считается безвозмездной имущественной сделкой (если дарят квартиру или дом). Где единственным, получившим доход признается лишь одариваемый. Даритель, наоборот, несет убыток. Поэтому НДФЛ должен уплачивать именно одаряемый. 13% от оцененной специалистами стоимости подарка.
Однако, здесь имеются исключения, при которых одариваемый может быть освобожден от обязательств. Если стороны являются взаимозависимыми (родственниками). Их круг определен НК РФ.
Пример. Дедушка безвозмездно подарил (оформил договор) квартиру внуку, ее стоимость оценили, как 5 356 тыс. руб. Тогда внук – одариваемый – не обязан выплачивать никакие налоги. Дед также не получит вычет.
Такие отношения не подпадают под случаи, когда можно сделать вычет.
Пример. Теща дарит замужней дочери квартиру. При этом каждому супругу достанется 1⁄2 недвижимости. Тогда дочь, как взаимозависимый человек освобождена, а зять, наоборот, обязан 13% уплатить. Если же зять не гражданин РФ, то 30%.
Выходит, налоговый вычет невозможно получить, если сделка продажи была заключена между родными людьми? Законно никак. Неважно, менял ли гражданин фамилию, все равно камеральная проверка выявит все факты.
Иногда сотрудники от ИФНС сами просят дополнительно принести документ, подтверждающий факт отсутствия родства между сторонами.
Выхода нет? Есть. Налоговый вычет будет предоставляться заинтересованной стороне, если продавец изначально привлечет кого-то третьим лицом. Тогда схема будет такой: продавец – третье лицо (покупает квартиру) – покупатель (получает после перепродажи). А чтобы третий участник сам не был вынужден уплатить налог, он перепродает покупателю без наценки. Тогда государство не будет считать его получившим доход.
От свекрови, тещи. Раньше законодатель считал, что невестка – свекровь и зять – теща, это близкие родственники. Затем НК РФ произошли изменения.
Сейчас указанные лица в принципе не считаются близкими родственниками, значит, если они участвуют при совершении сделок продажи (или покупки) недвижимости, то им полагается налоговый вычет.
Однако, тут тоже есть нюансы. Налоговая будет выяснять, ведь когда люди являются «свекровью» или «тещей», значит, они родители поженившихся детей. А брак – это основание для формирования совместной собственности. Поэтому если свекровь будет продавать супругам квартиру, то им могут отказать производить вычет. Ведь продавец является взаимозависимой к одному из покупателей – супругов, притом доля которого даже формально не определена.
Находчивые граждане пытаются обойти запрет, они заключают специальный брачный договор, где приобретаемая собственность автоматически будет переходить во владение лишь одному супругу, который собственно не будет родственником продавца.
Чаще встречаются случаи, когда в сделке формально участвует кто-то как третье лицо, но деньги покупатель и продавец передают, минуя его. Третье лицо лишь расписывается, что якобы «купил», потом «продал» недвижимость.
Отец – дочь или мать – сын. Никак. Налоговая откажет предоставлять им вычет, ведь между ними имеется родство. Неважно, какие особенности будут включены в составляемый ими договор продажи.
Важно: отчим – падчерица, мачеха – пасынок. Здесь вычеты возможны, ведь эти люди родственники лишь формально.
Как налоговая может выяснить факт родства?
Зачастую по фамилии и даже отчеству налоговая не способна устанавливать родство сторон. Иногда специалисты НК могут сами попросить граждан предоставить им специальные заявления, где те объяснят и подтвердят документально отсутствие любых родственных отношений.
Как тогда поступает налоговая? В принципе, узнать несложно. Здесь важно другое: если специалистам удастся выявить скрытый сторонами наличия кровной связи, то их не только обязуют вернуть полученный ранее вычет, но могут наказать. Наложить штраф или инициировать судебный процесс.
В расследовании Налоговой может помочь ЗАГС, там ведь отражены все вехи жизни любого человека. Где родился, кто родители, когда женился, кто дети. Если же вопрос спорный и граждане сами убеждены, что не родные, суд может обязать их сдать ДНК. Тогда результат анализа точно определит и наличие, и степень родства.
Тонкости и нюансы
Вычет считается не одноразовым, наоборот, многоразовым. Законом определено, что его можно получать (не родственникам) за каждый купленными ими жилищный объект. Единственное ограничение – его максимальная сумма будет меньше 260 тыс. руб. (одно жилье).
Лимит льготы будет определен на человека – покупателя, не объект недвижимости.
Можно возвращать НДФЛ не раз. Бывает, за год указанная сумма налога уменьшается и становится меньше заявленной максимальной. Тогда остаток будет автоматически сохранен и возвращен в следующем наступившем налоговом периоде.
Право использования вычета сохраняется 3 года.
Можно взять сразу несколько вычетов, например, отдельно на купленную только квартиру, затем на %, выплаченные гражданином за погашенную ипотеку.
Куда идти за вычетом? Заявитель обращается в НК или же своему работодателю (если хочет получить вычет через него). Собирает документы, составляет заявление, затем ждет ответа.
Как же налоговики выясняют, что между сторонами имеется родство? Нет четкого алгоритма. Они могут посетить ЗАГС, запросить там сведения о каждой из участвующих в совершаемой сделке сторон. Там посмотрят архив и выдадут все сведения. А также налоговики вправе заручиться помощью у органов полиции. Более того, попросить покупателя предоставить специальное заявление, подкрепленное документами, что между ними с продавцом по факту нет родства. Они всегда изучают ситуацию и могут положить запрет, если выявят несоответствия.
Возможно, обман не сразу обнаружат. Но со временем обязательно. Тогда участникам сделки придется вернуть полученный вычет. Заодно подвергнуться наказанию за предоставление ими ложных сведений.
Гражданин понял, что в процедуре совершенного вычета была ошибка. И вернул предоставленные ему деньги. Может он «переиграть» ситуацию? Да, ведь согласно законодательству, он не реализовал право взять вычет. Главное, исправить ошибки и обратится повторно, объяснив ситуацию.
Квартиру подарили. Не родственники. Полагается вычет? Нет. Процедура дарения считается безвозмездной, где даритель взамен не получает никакой выгоды. Поэтому его нельзя обязать выплачивать налог. А одариваемый получил дар, не потратив при этом денег. Здесь неважно, родственник подарил или чужой человек.
Можно родственникам как-то получить вычет? Да, если они составят специальный договор уступки для последующей продажи любой недвижимости. Тогда налог будет возвращен поочередно всем покупателям. Неважно, родственники или чужие люди. Подробности можно выяснить у юриста.
Почему родственники часто проводят подобные сделки? Это удобнее и выгоднее. Своим продают дешевле, заодно меньше мороки. Ведь считается, что родственники должны поддерживать и принимать друг друга. Иногда сделкой продажи прикрывают другие действия. За этим также внимательно следят налоговики. Юристы же призывают всегда подкреплять сделки необходимыми документами. Неважно, родственники стороны или нет. Правда, они не могут рассчитывать на возврат вычета. В суде чаще всего между собой воюют именно родные люди, когда одна сторона предает доверие, а вторая желает взять реванш.
Загрузка...
