Выборы и обязанности председателя ТСЖ

Люди, проживающие в крупных комплексах, могут сталкиваться с различными вопросами в управлении недвижимостью. Специально для того, чтобы решать проблемы жильцов, на территории конкретных ЖК создаются товарищества собственников жилья. Самое сложное в процессе формирования сообщества – это выбор председателя ТСЖ. Это тот человек, который будет управлять товариществом, и от его работы зависит уровень комфорта во вверенных домах. Рассмотрим все нюансы, связанные с управлением сообщества, и кто может стать председателем.

Описание должности

Учреждает организацию общее собрание жилого комплекса – многоквартирного дома или поселка дачного типа (СНТ). По закону нет никаких ограничений на то, как будет называться товарищество: это может быть адрес дома, район расположения ТСЖ или любое другое наименование, к примеру, «Жемчужина» или «Изумрудный утес» — главное, чтобы его можно было зарегистрировать.

Итак, у каждого товарищества собственников жилья существует руководитель. Он занимается общим управлением жилищными вопросами на территориях, входящих в его ведение, и вправе действовать от имени и в интересах всех жильцов на основании учредительных документов ТСЖ.

Помните: председатель ТСЖ – это собственник имущества, имеющий на территории данного товарищества квартиру или участок земли.

Чтобы получить возможность стать председателем, нужно выполнить несколько шагов. О каждом из них поговорим более подробно чуть позже.

Список требований представлен ниже:

1. Приобрести свою недвижимость – стать владельцем.
2. Вступить в ТСЖ.
3. Войти в список управляющих ТСЖ.
4. Пройти процедуру избрания председателем на собрании правления товарищества.

Правление ТСЖ (ранее ЖСК) – это орган власти юридического лица, которому подчиняется само сообщество жильцов. Именно правление выбирает будущего руководителя через систему голосований и других конкурсов.

Помните: Некоторые ТСЖ прописывают в своем уставе право выбора при помощи самих жильцов, например, заочным голосованием. Уточняйте индивидуально.

Подробно о правлении ТСЖ

Как было сказано – правление товарищества – это орган управления. Срок полномочий – не более двух лет, но не запрещается переизбрать его челнам на второй и далее срок, когда первый истечет. Сами управленцы должны избираться путем голосования жильцов. Перевыборы могут происходить и иным способом, поскольку в устав разрешено вносить изменения.

То же самое касается и председателя – он может быть руководителем только два года. Когда срок закончится, принимается решение о продлении или прекращении полномочий. Однако в течение указанного срока управляющий может добровольно отказаться и по собственной инициативе уйти с административной должности.

Также возможен вариант исключения из правления досрочно. Чтобы снять председателя, должны подтверждаться факты неэффективного управления или неисполнения обязанностей:

• нецелевое использование денежных средств;
• накопленные долги перед городом, организациями;
• налоговые нарушения;
• непредоставление отчетности собственникам или предоставление недостоверных данных.

Смена бывшего председателя на нового происходит путем переизбрания.

Опять же главным условием является наличие собственности. Чтобы председателем ТСЖ стал не собственник, существует 2 законных пути:

1. Родственник – владелец квартиры дарит часть имущества кандидату.
2. Товарищество нанимает постороннее лицо как управляющего. Это схоже с устройством на работу, поскольку необходимо будет составить договор.

Стоит помнить, что во втором случае лицо имеет лишь небольшие полномочия, которые сильно ограничены в отличие от прав самого председателя ТСЖ.

Основные обязанности

Разберем наиболее значимые обязательства, которые должен выполнять председатель в первоочередном порядке:

• представление и защита интересов жильцов;
• подчинение Жилищному кодексу РФ;
• подчинение дополнительной инструкции.

Теперь стоит посмотреть обязанности более подробно. Итак, каждый руководитель ТСЖ должен выполнять следующие обязательства:

• идеально знать законодательство Российской Федерации в актуальной редакции (в особенности ЖК РФ, законы и постановления правительства о ТСЖ);
• следить за уплатой коммунальных услуг жильцами, а также напоминать о перерасчете во избежание ошибок и прочих недоразумений с оплатой ЖКХ;
• выполнять контроль за бухгалтерским делом сообщества;
• исполнять и следить за исполнением устава товарищества;
• следовать инструкциям согласно протоколам сообщества;
• следить за санитарной безопасностью всех помещений;
• управлять штатом ТСЖ, закрывать вакансии;
• подписывать и контролировать договоры с подрядными организациями (например, на установку счетчиков и спутниковых антенн, ремонт крыши и нижнего этажа, уборку дворов и подъездов, уход за газонами и т. д.);
• отслеживать выполнение обязанностей жильцов;
• проводить консультационные работы с целью защиты прав собственников;
• вести отчеты и прочие документы по данным жилого комплекса (домов поселка);
• отчитываться на собраниях правления ТСЖ по всей проделанной работе;
• нести материальную ответственность, если его действия или недоработки вызвали последствия в форме ущерба имуществу.

Для того чтобы показать невыполнение основных обязанностей председателя, необходимо зафиксировать письменную жалобу через прокуратора, которая направляется на правление ТСЖ.

Отдельные обязанности

Теперь необходимо обозначить нюансы – другие права и обязанности руководства ТСЖ, которые часто всплывают на практике.

Обязанности председателя ТСЖ представлены ниже:

1. Председатель вправе ставить подпись под финансовой отчетностью. Как правило, большинство документов утверждается через руководителя.
2. Полностью вести бухгалтерию. Подобная практика в последнее время не встречается, поскольку можно поручить это дело собственному бухгалтеру в правлении или отдать на аутсорсинг и только проверять и контролировать их работу.
3. Также имеется право подписывать акты с инструкциями и требованиями к сотрудникам товарищества жильцов.
4. Он имеет возможность самостоятельно назначать и проводить собрания участников организации собственников.
5. Кроме того, председатель может выполнять поручения правления без доверенности.
6. Право принимать новых работников в сообщество – это право председателя. Выступая как наниматель, он заключает соглашение с потенциальным работником.
7. Согласно законодательству, председатель может по своему усмотрению распоряжаться нежилыми помещениями. Управление жильем, где проживают люди, тоже возможно, но в узких рамках.
8. Главный голос на собраниях остается за председателем ТСЖ. Также он имеет право страховать помещения.

Помните: в редких случаях возможны другие полномочия, которые обозначены и согласованы всеми членами товарищества. Уточнять нужно в уставе правления.

Принцип работы руководителя

Помимо базовых и особых полномочий, нужно разобраться с тем, как работает председатель. Любое должностное лицо получает инструкцию, где прописаны те правила и обязанности, которые следует выполнять.

Ниже представлена инструкция по должности председателя ТСЖ:

1. Руководитель должен быть выбран участниками правления ТСЖ и никак иначе.
2. В процессе решения споров и основной работе председатель опирается только на законы РФ.
3. Характер руководства должен быть добросовестным.
4. Чтобы усовершенствовать работу, руководитель должен давать поручения своим подчиненным – это правило. Даже если ТСЖ состоит из одного только председателя.
5. Графики работы и все функции работников (заместитель, администратор, электрик, сантехник) должны быть оговорены и прописаны в уставе.
6. Также следует помнить о том, что информация о заработных платах или штрафах должна обсуждаться через председателя, поскольку он решает эти вопросы.
7. Необходимо соблюдать нормы по отношению ко всем органам власти.

Чем регулируется должностная инструкция

Согласно статье 147 ЖК, трудовой договор с председателем должен быть заключен, однако как таковую заработную плату он получать не может. Для подобной работы предусмотрено вознаграждение. Разница в том, что выплачивается оно из добровольных пожертвований членов ТСЖ в зависимости от количества квартир, величины территории и других факторов. Существует мнение, что составлять нужно не обычное трудовое соглашение, а договор обязанностей.

Чтобы не было много вопросов следует сказать – каждая организация решает это сама, руководствуясь уставом. Если возникают какие-то споры, то наличие договора помогает существенно облегчить решение проблем. Поэтому рекомендуется заключать типовой договор. Это совершенно бесплатно, поэтому не придется обращаться к другим органам.

Если необходимо составить срочный договор, то следует включить туда некоторые пункты, а, то есть:

• суть сделки;
• период осуществления работы (это может быть испытательный срок);
• обязанности и права;
• сумма вознаграждения;
• информация, связанная с отпуском;
• общие положения, которые принято указывать в типовых бланках;
• порядок сложения полномочий;
• пункт «ответственность сторон»;
• заключительные подписи.

Передача прав по доверенности

Существует правило, которое позволяет избранному председателю передавать права другому лицу при оформлении доверенности. Тогда доверенное лицо может вносить свои собственные решения в деятельность некоммерческой организации. Факт передачи прав необходимо зафиксировать в документах правления ТСЖ – это называется журналом. В доверенности указываются сведения о лице, которому переходят права руководителя. Потребуется только паспорт и адрес прописки.

Доверенность заверяют у нотариуса в обязательном порядке. Также можно воспользоваться другими вариантами, если нотариальная контора недоступна сторонам: через главного врача больницы, где лечится доверитель, и других лиц, имеющих право выполнять такие функции в особых случаях.

Помимо этого, руководитель имеет право указывать в доверенности третьих лиц, если существуют риски или сомнения. Например, доверитель не уверен в поверенном из-за состояния здоровья, поэтому вписывает третье лицо.

Руководитель ТСЖ имеет право подписывать доверенности для Федерального суда.

Система отчетности

Самое трудное в работе главного лица сообщества – это постоянные отчеты. Целыми днями председатель занят их заполнением. Чтобы их составлять, необходимо знать некоторые нюансы:

1. Строгое соблюдение законов без превышения полномочий.
2. Устав – главный источник, где можно найти все правила по составлению отчетности.
3. Необходимо составление финансовых документов наперед. Финальная версия должна быть объявлена на собрании.
4. Необходимо составлять отчеты после всех собраний. Каждая встреча участников ТСЖ имеет свой номер, цель и представленные проблемы. Вскоре они решаются на последующем собрании.
5. Отчетность предоставляется перед правлением и другими участниками сообщества.

Список основных отчетов, которые должны быть у председателя всегда:

1. Отчет о текущем составе штата правления — это документ, который фиксирует количество человек внутри некоммерческой организации. Должны быть обозначены фамилии, имена собственников и номера квартир.
2. Отчет о работе организации: здесь указываются все работы, которые были проведены или будут проведены с жилым комплексом (ремонтные работы, отдельная покраска, настраивание канализации, отключение горячей воды, замена труб и прочее).
3. Очет об экстренных ситуациях: документация, где указаны места аварий (например, протечка труб, затопление). Необходимо внести причины, характер ущерба и определить бюджет, необходимый для восстановления.
4. Отчет о расходовании — финансовый бланк установленного образца, где написано, сколько денег было потрачено или отдельно выделено на определенную услугу (например, пособие). Также необходимо зафиксировать сумму субсидированных средств от государства.
5. Отчет о проверках: документ, где указывает факт ревизионной проверки товарищества другими организациями. О каждом подобном мероприятии необходимо доложить письменно.
6. Проведенные встречи: здесь необходимо рассказать о фактах встреч с другими организациями. Нужно обозначить намерения каждой из фирм-гостей.
7. Отчет о порче общественной части имущества: раскрытие фактов вандализма и предметы, которые пострадали. Указываются мотивы, причины (если выявлены), а также сумма ущерба.

Помимо составления всех этих документов, каждый из них необходимо обговаривать на собраниях в обязательном порядке. Если хотя бы одна из них не будет упомянута, то это ставит репутацию всего ТСЖ под угрозу, поскольку часто сами организации подвергаются тщательным проверкам.

Как стать председателем

Каждый житель ТСЖ вправе выставить свою кандидатуру на выборы председателя, однако, стоит понимать, что это серьезная, ответственная работа, требующая полного погружения и не допускающая совместительства. Пошаговый алгоритм, что необходимо сделать претенденту:

1. Изучить ГК и ЖК РФ по новому состоянию. Рекомендуется рассматривать все вопросы, связанные с имущественными спорами. Также уделить время судебной практике и уголовным делам.
2. Узнать модели и методы руководства.
3. Открыть учебник по финансам и найти пункт расчета зарплаты.
4. Изучить психологическую сторону людей, чтобы научиться с ними грамотно разговаривать.
5. Найти друзей, которые живут рядом – это могут быть соседи. Они смогут поддержать при выборе кандидатов.
6. Обзавестись авторитетом среди жильцов – помогать и поддерживать общественные движения положительного характера.
7. Подать заявление о вступлении в некоммерческую организацию владельцев.
8. Выдвинуть кандидатуру председателя. Если все поддержат и проголосуют, то должность будет получена.

Система выборов

Потенциальные кандидаты должны будут избраться участниками товарищества. Следует помнить, что победителем становится только один. Выиграет тот, кто наберет больше всего голосов не только от участников, но и от самих жильцов, поэтому очень важно иметь поддержку со стороны.

Итак, система выборов делится на несколько этапов:

1. Собрание, где объявляются кандидаты.
2. Представление резюме соискателей, определение их опыта, компетенции на соответствие должности.
3. Сбор бюллетеней под наблюдением комиссии.
4. Отдельный разговор между участниками товарищества.
5. Психологический тест (если имеется).
6. Общее голосование.
7. Собрание и выявление победителя.

Подготовку нужно начать за 6-7 месяцев. Как правило, участник правления примерно через 1-2 года способен осуществить свою мечту — стать председателем, потому что внес большой вклад в дела жилого комплекса или поселка. Важно заполучить доверие людей и хорошие отзывы.

Стать председателем не настолько сложно, однако должность будет стоить определенной репутации среди жителей. Следует быть не только законопослушным гражданином и энергичным человеком, но и очень ответственным предпринимателем. Придется достаточно часто разговаривать с людьми и вести переговоры с компаниями. Во многом будет решать опыт председателя, потому что молодой руководитель товарищества, как правило, встречается очень редко.