Правовые аспекты выселения из служебного жилья

Из жилого фонда муниципальной формы собственности сформирована отдельная категория – служебное жилье. Это вид недвижимости, который переходит в пользование организации на основании договора найма между государством и юридическим лицом. В последующем предприятие вправе предоставить его своим сотрудникам по арендному соглашению. Как правило, чаще всего такой вид жилья получают военные, члены силовых организаций, доктора и учителя, работа которых связана с периодическим изменением места жительства из-за рода их деятельности.

Чтобы претендовать на получение служебной жилплощади, надо

быть работником бюджетного предприятия, выполняющим на нем конкретные служебные обязанности, и нуждаться в жилье.

Предоставляются ведомственные дома, квартиры и общежития на время, определенное сроком трудового контракта. Чаще всего он варьирует от 3 до 5 лет. По истечении этого периода происходит выселение из служебного жилья с последующим перераспределением жилищного фонда между нуждающимися сотрудниками. Преимуществом пользуются семейные пары с несовершеннолетними детьми.

В исключительных случаях период использования помещения не прописывается. Это значит, что наниматель может проживать в нем неопределенное время, пока трудится на предприятии, которому оно принадлежит. В то же время сотрудника и всех членов его семьи вправе выселить из него в любой момент, известив об этом не позднее 3-месячного срока.

Необходимо принимать во внимание, что специализированный жилищный фонд не участвует в приватизационном процессе.

Законодательная база

Правомерность нахождения на ведомственной жилплощади подтверждается жилищным соглашением. В нем регламентируются условия заселения, квартирования и экспатриации жильцов.

Центровым законодательным документом, регулирующим вопросы предоставления и использования служебного жилья, гарантирование своевременного ремонта и снабжение коммунальными услугами, служит Жилищный Кодекс РФ.

Кроме того, существует ряд законодательных и подзаконных актов, регламентирующих имущественные вопросы в отношении ведомственного жилья различных групп специалистов. К ним относятся:

1. Государственный закон «О статусе военнослужащих».
2. Указ 247 «О социальных гарантиях сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации».
3. Постановление 811, касающееся специалистов, занятых на производстве химического оружия и др.

ВАЖНО!!! Законодательной базой, координирующей действия в отношении служебного жилья, является 4 часть ЖК РФ.

Инициаторы и причины экспатриации

Исходя из практики, чаще всего инициатором выселения выступает собственник жилья по причинам ненадлежащего исполнения договорных условий, прописанных в арендном соглашении.

Это может случиться вследствие окончания сроков найма жилья. Обычно договоры соцнайма недвижимости заключаются на бессрочный период, но есть случаи и лимитированных соглашений. Поэтому немаловажно внимательно изучить документ перед подписанием.

Инициировать расторжение контракта имеет право и наниматель квартиры по причине приобретения новой жилплощади. При этом он обязан сообщить о своем решении собственнику не позднее трех месяцев до предполагаемого освобождения квадратных метров.

Также подать иск на выселение могут иные претенденты на данную площадь или соседи, которых не устраивает образ жизни квартирантов.

Существует ряд причин, обуславливающих выселение жильцов:

1. Нанесение значительного ущерба конструктивным элементам жилья, вследствие чего оно будет нуждаться в серьезных ремонтных работах.
2. Регулярные жалобы соседей о нарушении режима и общественного порядка: громкая музыка во внеурочное время, дебош, драки, скандалы, аморальный образ жизни.
3. Нецелевое использование жилых площадей. Жилье из специализированного ведомственного фонда предоставляется для проживания сотрудника и его родственников, поэтому превращать площади в офис или конференц-зал, а также передавать третьим лицам запрещено.
4. Задолженность за коммунальные платежи в течение длительного срока (свыше полугода). Если оплата не производилась по объективным обстоятельствам из-за болезни нанимателя, потери места работы, несвоевременной выплаты заработной платы, то он вправе доказать этот факт.

Причины, регламентирующие экспатриацию, законодательно закреплены статьями 83 и 103 Жилищного кодекса РФ.

Основания для выселения

Преждевременно расторгнуть контракт аренды предоставляют возможность следующие основания:

1. Наличие в собственности нанимателя иной недвижимости, подходящей по параметрам для проживания. Зачастую граждане скрывают факт приобретения, вступления в наследство или получения в дар новой жилплощади. Выявление такого факта дает право досрочно выселить нанимателя.
2. Прекращение выполнения своих прямых служебных обязанностей из-за увольнения с должности. Сотрудник больше не является членом трудового коллектива и не может претендовать на ведомственные квадраты.
3. Окончание контрактных обязательств. Если в арендном контракте прописано, что при его окончании квартиросъемщик должен освободить жилплощадь, то последний обязан это сделать.
4. При объявлении документов, которые регулируют правовые взаимодействия цепочки наниматель-собственник, ничтожными (трудовой контракт, договор соцнайма, госконтракт).

ВАЖНО!!! Недействительность заключенных договоров устанавливается в судебном порядке.

А также:

• изменение владельцев недвижимости;
• добровольное решение нанимателя или согласие между сторонами на основании ст. 101 ЖК РФ;
• техсостояние жилого помещения, характеризующееся невозможностью присутствия в нем из-за антисанитарных условий и серьезных поломок, вызванных форс-мажорными ситуациями и природными явлениями;
• смерть нанимателя.

Процесс выселения: документальное оформление

Выселиться из ведомственной площади возможно по двухстороннему согласию участников, желанию арендатора или воле хозяина.

Служебной жилплощадью человек обеспечивается только на время его трудовой деятельности в организации. После окончания контракта он должен выселиться. При отказе сделать это владелец квартиры правомочен обратиться в суд с заявлением на принудительную экспатриацию.

Законодательная база в отношении процесса выселения со служебных квадратных метров неоднозначна и не регламентирует процедуру во всех подробностях, что приводит к спорным моментам и трудностям в судебных разбирательствах.

Порядок делопроизводства по выселению из служебного жилого помещения обусловлен следующими действиями:

1. Владелец недвижимости оповещает работника письменно о необходимости покинуть помещение в конкретные сроки. При достижении консенсуса сторонами наниматель съезжает. При несогласии жильцов собственник обращается в суд.
2. Составляется иск, в котором указываются наименование территориального судебного округа, контактная информация о заявителе и ответчике, обстоятельства дела, вынудившие на подачу искового заявления, доказательная база, реестр документов, подтверждающих факт неправомерного проживания, требование к правоохранительному органу о выселении.
3. На основании решения суда полномочия о принудительном выселении переходят к судебным приставам.

При этом следует учитывать, что разрешение на другое служебное место жительства не рассматривается. Единственное снисхождение, на которое может пойти судья – приостановка делопроизводства для нахождения нового адреса прописки.

Наступление оснований для выселения и неинформирование об этом нанимателя в течение 3-х лет являются нарушением порядка судопроизводства по экспатриации из домов специализированного фонда. При таких обстоятельствах заявление может быть отклонено из-за окончания срока давности.

Малолетних детей экспатриируют совместно с родителями на общих основаниях. При нахождении мужа и жены в разводе процедура усложняется. Выгнать несовершеннолетнего ребенка без обеспечения его аналогичными условиями проживания из ведомственной квартиры практически невозможно.

Правовая защита

Судебная практика разделяет граждан на группы, подлежащие экспатриации из служебного жилья. На основании 103 статьи ЖК РФ выселение без обеспечения другим местом жительства осуществляется в отношении:

• ушедших по собственной инициативе;
• нарушивших дисциплину труда;
• нарушивших трудовое законодательство;
• работавших по контрактам, которые ограничены сроком;
• уволенных в связи с сокращением персонала;
• временных сотрудников (на декретных местах);
• военных, выслуга которых составляет меньше 20 лет и вышедших на пенсию не по состоянию здоровья.

Эта же статья регламентирует список граждан, которых переселить нельзя, не предоставив им аналогичные условия проживания. К ним относятся:

1. Бывшие армейцы, которые при боевых действиях получили контузию, травмы, закрытые и открытые переломы, увечье или ранение, приведшие к инвалидности во время несения службы, а также гражданские лица, получившие удостоверение инвалида из-за военных конфликтов.
2. Участники ВОВ, которые проходили службу в рядах регулярной Армии и участвовали в обороне Отечества.
3. Члены армейских и партизанских семей, родственники которых погибли или пропали без вести, обороняя Советский Союз, либо при выполнении служебных поручений.
4. Родственники военных, депутатов, сотрудников полиции, органов ФСБ, МЧС, работников отдела надзирания по обращению препаратов наркотического и психотропного характера, а также организаций уголовно-исполнительной структуры, которые умерли или пропали без вести во время исполнения должностных обязанностей.
5. Рядовые служащие и офицерский состав МВД и МЧС, заработавшие инвалидность или ставшие таковыми в процессе исполнения служебного долга из-за наступивших расстройств здоровья в виде травмирования, ранения, увечья, контузии.
6. Служащие, которые проработали в организации, обеспечившей им ведомственную жилплощадь, не меньше 10 лет. Исключение составляют лица, которые живут в служебном жилье, относящемся к Министерству Обороны РФ, другим государственным органам исполнительной власти, в которых законодательно предустановлена военная служба, и не подлежащие обеспечению недвижимостью для постоянной жизнедеятельности в порядке и на условиях Федерального Закона от 27.05.1998 года N 76 — ФЗ «О статусе военнослужащих».
7. Сотрудники, переведенные на другие должности из-за своего высокого профессионализма или карьерного роста и не потерявшие контакта с предприятием-арендодателем.
8. Пенсионеры по возрасту, достигшие старости.
9. Родственники умершего работника, которому была выделена жилплощадь.
10. Лица, получившие 1 и 2 группы инвалидности из-за выполнения трудовых обязательств или по вине нанимателя.
11. Сироты и дети, оставшиеся без опеки.

ВАЖНО!!! Правовой статус граждан должен быть подтвержден документально.

Позиция суда в отношении многодетных семей

Процедура выселения многодетных семей из служебного жилья относится к категории сложных юридических вопросов. Судебная практика каждую ситуацию разбирает индивидуально, приобщая к работе органы опеки и прокуратуру.

Как правило, причиной исковых дел становится нежелание супругов покидать площадь, полученную из специализированного фонда. Обосновывается отказ наличием детей и присвоением семье статуса многодетной. При таком стечении обстоятельств собственник начинает процедуру принудительного выселения через суд.

Владелец жилища подает ходатайство, где выражает просьбу о снятии квартиросъемщика и его родственников, которых тот прописал, с регистрационного учета. Немаловажным моментом будет акцентирование внимания на правильность составления документа, иначе суд вправе отказать в возбуждении дела.

Сроки искового делопроизводства в этом случае следующие:

• ответ суда об отказе или возбуждении дела: 5 трудовых дней;
• изучение материалов дела: 2 месяца;
• обжалование судебного решения: 1 месяц;
• рассмотрение апелляции: 2 месяца;
• апелляция ответа Верховного Суда: 5 месяцев.

После вынесения судебного решения процедура выселения многодетной семьи аналогична общей практике.

Зачастую встает вопрос, могут ли экспатриировать семью зимой или в период наступления отопительного сезона. Однозначного ответа не существует, так как суд разбирается с каждой конкретной ситуацией индивидуально. Наряду с этим судья вправе предоставить отсрочку для поиска иного варианта проживания.

При любых обстоятельствах выселение жильцов осуществляется только после оглашения положительного вердикта суда об этом.

Сложности процедуры выселения

Большая часть случаев о преждевременном расторжении контракта среди владельцев и нанимателей ведомственного фонда разбираются на судебных заседаниях.

Отмечается, что самыми распространенными позициями, которые занимают выселяемые, в суде являются:

• неправомерность причин для экспатриации;
• недостаток причин и обстоятельств для выселения, так как жилье не является предоставленным из специализированного ведомственного фонда;
• несоблюдение сроков исковой давности, которые давно истекли.

Решение по делу выносится на основании доказательной базы каждой из сторон-участниц по имеющимся документам, справкам, показаниям, свидетельствам, которые могут быть предоставлены как на бумажных носителях, так и в устном виде. Немаловажно заручиться свидетельскими показаниями конкретных людей и пригласить их на судебное заседание.

Стоит отметить нюансы при выселении семей тех лиц, которые погибли, пропали без вести при выполнении должностных обязательств. Для защиты прав необходимо иметь постановление о признании гражданина погибшим или пропавшим. Если трудовая деятельность осуществлялась в местах ведения боевых действий, то получить такой документ можно будет только через 2 года после окончания военных действий. Временем, с которого начинается отсчет пропажи служащего, считается момент, когда он выходил в последний раз на связь с родственниками.

Каждый случай выселения из служебного жилья в судебной практике требует глубокого анализа и детального изучения. Только после тщательного исследования материала выносится судебное решение о выселении со служебной жилплощади.