Гарантийные обязательства: какая ответственность лежит на застройщике после сдачи дома

Большинство покупающих жилье во вновь строящихся домах сталкиваются с нерадивостью строителей. Нарушение технологий, установка устаревшего оборудования, рваный линолеум, не открывающиеся окна, двери, протекающая кровля — малая доля недостатков, которые вскрываются после заселения в недвижимость.

Как заставить выполнять гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома? Какие претензии собственник вправе предъявить строителям? Как правильно защищать права в суде? Эти вопросы волнуют каждого второго дольщика.

Зная ответы, легко избежать судебных разбирательств и совершить покупку квартиры мечты.

Значение формулировки «гарантийные обязательства», и кем они регулируются

Гарантийные обязательства застройщика – договор, заключающийся между строительной компанией, подрядчиком и будущими жильцами с начала строительства до его окончания. В договоре должно быть официально закрепленное содержание обязанностей строителей по сдаче жилого объекта надлежащего уровня. Нарушение гарантий со стороны застройщика обязывает устранить обнаруженные дефекты и неисправности и оплатить работы за счет компании.

Гарантийные обязательства, возникшие на этапе строительства, между застройщиком и подрядчиком регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Между застройщиком и дольщиком – ГК РФ и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214. Ответственность сторон определяют закон и условия договора.

Требования к гарантиям

При подписании договора покупателю квартиры компания выдает инструкцию по правилам проживания и пользования жилым помещением. Извещает о сроке гарантии на квартиру, отделку, инженерно-технические системы, конструкции.

Знание этих положений позволит избежать судебных разбирательств в будущем.

Качество строительного объекта определяется соблюдением требований:

• технического регламента;
• договора подряда;
• проектной документации;
• правил застройки.

При нарушении условий строительства жилые дома признаются неподходящим для жизни. В этой ситуации застройщик обязан:

• уменьшить сумму по договору купли-продажи;
• устранить недоделки за свой счет;
• компенсировать потраченные средства на ликвидацию недоделок.

При серьезных нарушениях, сомнительном качестве сдаваемого жилья, исправлении дефектов в ненадлежащие сроки, дольщик правомочен не выполнять обязательства по договору и действовать в сторону возврата вложенных денежных средств, с учетом процентов за их использование.

При сдаче многоквартирного жилого дома отдельные требования предъявляются по благоустройству придомовой территории. Застройщик обязан гарантировать обустройство парковки, детской площадки, асфальтированных тротуаров, автомобильных проездов согласно проектной документации.

При невыполнении этих требований на момент сдачи новостройки дольщики, управляющая компания могут не подписывать акт приемки.

С какого момента начинают действовать обязательства

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи начинаются с момента передачи покупателю квартиры. Согласно нормативно-правовым актам гарантийный срок на объект — 5 лет, не менее.

Исключение составляют сантехническое и технологическое оборудование многоквартирного дома:

• котельная;
• коммуникации;
• вентиляция;
• лифт;
• электрическая внутридомовая сеть;
• внутриквартирные системы;
• сантехническое оборудование;
• пластиковые окна;
• теплоснабжение.

По утвержденным гарантийным обязательствам по ГК РФ на строительные работы, гарантия этих объектов – 3 года. Что касается панельных швов и крыши, то срок составляет 10 лет.

В указанные сроки несет ответственность за устранение недоделок застройщик. Если для проведения работ он заключает договор с подрядчиком, то в случае невыполнения обязательств исправлять ошибки подрядной организации придется застройщику.

Если оборудование вышло из строя до окончания срока эксплуатации по причине неправильных действий жильцов, строители вправе отказать в проведении гарантийного ремонта. Но если вина строителей определена, то собственник может рассчитывать на безвозмездное устранение дефекта.

Например, при несоблюдении правил монтажа, нарушении температурного режима, неаккуратном обращении с материалами и оборудованием произошла деформация входных дверей или оконных рам.

Чтобы избежать взаимных судебных претензий, покупателю рекомендуется внимательно осмотреть помещение и выявить недоделки. В смотровом акте указать обнаруженные дефекты, чтобы избежать самостоятельного устранения в будущем. Так как после подписания передаточного акта застройщик исправит только указанные замечания.

Негарантийные случаи

Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:

• естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
• нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
• самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
• сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
• сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
• поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
• использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.

За вышеперечисленные случаи застройщик не отвечает, и жаловаться бессмысленно. При возникновении форс-мажорных обстоятельств (поломка, нарушение функционирования, появление дефектов) в квартирах или местах общего пользования многоэтажного дома несет ответственность управляющая компания.

Важно! Гарантийная ответственность застройщика распространяется только на капитальные недоделки.

Как заставить строителей устранить недостатки

В обязанности застройщика входит устранение недостатков, выявленных в ходе строительства или эксплуатации недвижимости на протяжении гарантийного срока. Заставить строителей провести бесплатный ремонт дело непростое.

Первое, что необходимо сделать: уведомить застройщика об имеющихся в квартире, местах общего пользования, коммуникациях и системах дефектах строительства. Добиться проведения совместного осмотра и составления акта.

Если застройщик соглашается с выдвинутыми претензиями и готов устранить недостатки, составляется график работ. При отрицательном результате готовится исковое заявление в суд.

Градостроительная компания соглашается с претензиями и начинает гарантийные работы, но не завершает своевременно. В этом случае жилец для обеспечения собственной безопасности и комфортных условий проживания заключает договор с другой организацией. Далее через суд требует компенсацию расходов.

Главная задача в суде доказать наличие претензий к застройщику и причину появления дефектов. Для этого необходимо наличие акта с зафиксированными недоделками. Документы будут иметь юридическую силу, если они составлены в присутствии представителя компании застройщика. Для укрепления собственной позиции в суде возможно составление акта недоделок с привлечением надзорных органов и инспекции по жилью.

Если в суде не удастся доказать, что брак допущен по вине строителей, заставить застройщика ликвидировать или возместить затраты нереально. При положительном решении суда в пользу истца компания должна выполнить в срок предписанный судом перечень работ, возместить расходы по проведению экспертизы, по работе независимой комиссии.

Насколько быстро застройщик устранит недостатки, зависит от качества составленной претензии.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома

При нарушении обязательных требований, повлекших снижение качества объекта., собственник вправе предъявить претензии на безвозмездное устранение недостатков, снижение цены жилого помещения, возмещение расходов при ликвидации дефектов своими силами.

При обнаружении строительного брака гражданин, купивший квартиру, направляет досудебную претензию в строительную компанию. В которой указывает:

• полный перечень дефектов, обнаруженных в ходе эксплуатации квартиры;
• причины возникновения;
• требования с конкретными указаниями сроков устранения дефектов и сумм возмещения;
• ссылки на законодательные акты.

Претензия оформляется письменно в двух экземплярах.

Один экземпляр вручается представителю строительной компании под роспись либо направляется по почте заказным письмом с описью. У заявителя остаются подтверждающие документы: второй экземпляр претензии и квитанция заказного письма.

В течение пяти рабочих дней после получения претензии представитель застройщика обязан посетить указанную квартиру. В присутствии собственника составить дефектную ведомость. В десятидневный срок сообщить свое решение.

Строительная компания признает правомочность заявителя, но по каким-либо причинам не в состоянии самостоятельно удовлетворить требования. В этом случае может заключить договор с другой организацией на выполнение работ. Либо предложить собственнику самостоятельно устранить недостатки с последующей компенсацией затрат.

При отказе признать требования справедливыми, собственник обращается в комитет по защите прав потребителей или суд. Когда компания не выполняет гарантийные обязательства, квартиросъемщик имеет право за свой счет провести независимую строительную экспертизу в присутствии представителей застройщика. По результатам экспертизы в судебном порядке определяются сроки устранения недоделок.

В реальности заставить застройщика устранить недостатки не так просто. Если до подписания акта приема-передачи еще есть надежда, то впоследствии это сделать сложнее.

Статья 756 ГК РФ устанавливает сроки предъявления претензий:

• на строительно-монтажные и ремонтные работы — 1 год;
• на некачественное выполнение работы при строительстве — 3 года.

Поэтому старайтесь как можно быстрее разобраться со всеми недоделками после заселения в квартиру.

Сколько действует договор, по которому обслуживание здания является гарантийным

После того как документы о продаже подписаны, между застройщиком и управляющей компанией заключается договор гарантийного обслуживания многоквартирного дома.

Определенного срока заключения договора нет. Единственное условие, что он заключается не менее чем на 1 год. Следовательно, срок договора может быть изменен только в сторону увеличения.

Период гарантийного обслуживания здания определяется застройщиком и управляющей компанией. Срок, на который заключается договор, зависит от позиции сторон.

Договор на гарантийное обслуживание и гарантийные обязательства застройщика это не одно и то же.

По договору гарантийного обслуживания фирма-застройщик обязана устранять дефекты и неполадки безвозмездно. По истечении срока действия договора вину застройщика при обнаружении дефектов собственник имущества будет доказывать самостоятельно (оплата независимой экспертизы, судебных издержек).

Срок действия гарантийных обязательств составляет 5 лет. В период этого времени компания устраняет недоделки капитального характера.