Налоговый (имущественный) вычет при продаже квартиры

Отчуждение недвижимости — частое явление в нынешней экономике. Совершая указанное юридическое действие, важно не только оформить сделку правильно, но и не забыть про свои гражданские обязательства перед государством. Одной из них является фискальная обязанность. Как проводится налоговый вычет при продаже квартиры? Об этом мы расскажем в своей статье.

Все приносящие доход действия граждан РФ являются объектом налогообложения.

Уплата налоговых платежей – это обязанность, предусмотренная законами и нормативными актами РФ. Однако НК РФ предусмотрены привилегии при отчуждении недвижимого достояния физическими субъектами – налоговые вычеты. В настоящей публикации рассмотрим вопрос о том, кто же имеет право его заявить, в каком случае платится имущественный налог 13% при продаже квартиры.

Применить имущественный вычет могут резиденты Российской Федерации, вне зависимости от того, работают ли они или безработные (неработающие). Способ образования собственности, будь то кредит, ипотека или иные методы также не является основополагающим фактором. Нахождение в декретном отпуске или если вы пенсионер, также неважно.

Необходимо ли подать отчетность в связи с реализацией

Налоговый или имущественный вычет при продаже квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет, а обретенной после 01 января 2016 года – пяти лет, подлежит декларированию и в том случае, если фискальное обязательство равно нулю. Расчет должен быть предоставлен в периоде, идущем за отчетным, до 30 апреля. Соответствующая сумма обязательства выплачена до 15.07 того же года.

При нарушении времени предоставления расчета, законодателем оговорены санкции в размере от 5 до 30% от суммы взноса по заявлению, но не меньше 1000 рублей. За нарушение времени, отведенного законодателем для пополнения бюджета, также предусмотрена ответственность в виде налоговых санкций. Двадцать процентов от суммы платежа плюс пени, которые начисляется до дня внесения в бюджет средств.

В случае если сумма налоговой обязанности более 600 миллионов рублей – вы можете быть привлечены к уголовной ответственности.

Как определить период обладания собственностью

Законодатель предусматривает свободу от декларирования дохода, а соответственно и оплаты финансового обязательства, в случае если на момент реализации объекта недвижимости вы обладали им не менее минимального промежутка времени.

Определять указанный период надлежит с момента регистрации недвижимости в собственность. Из данного правила есть исключения, которые мы рассмотрим ниже. По общему правилу это происходит так:

• собственность зарегистрирована до 01 января 2016 года — три года;
• собственность зарегистрирована после 01 января 2016 года — пять лет.

Иными словами, если инвентарный объект оформлен до 01.01.2016, вы освобождаетесь от обязанности декларировать и оплачивать сбор в случае нахождения имущества в собственности более трех лет. Если обретение жилого помещения состоялось после 01.01.2016 года, то этот отрезок времени составляет пять лет, исключение — случаи владения им на основании наследования, дарения согласно статье 14 СК РФ, а также приватизации и пожизненного владения с содержанием.

Исчисление периода владения недвижимостью, приобретенной иными способами

1. Имение оформлено по долевому соучастию в застройке. По сделкам инвестирования, долевого соучастия в строительстве, цессии срок учитывается также с даты, отраженной в свидетельстве о праве собственности.
2. Недвижимость куплена по соглашению с жилищно-строительной компанией. Датой начала исчисления периода владения жилплощадью при приобретении ее у ЖСК является момент, когда произошла выплата паевых взносов и подписана бумага о получении оплаченного достояния.
3. Приобретение права обладания на недвижимое имущество путем его приватизации. Если право собственности приобретено вами вследствие приватизации имущества, срок исчисляется с момента приватизации.
4. Приобретение жилой площади путем наследования. В данном случае дата открытия наследства (день смерти) является моментом исчисления трехлетнего периода. Исключения из вышеизложенного правила:

• в случае когда наследник является супругом наследодателя, и наследуется имущество, купленное в период брака, отправной точкой будет являться момент совершения сделки и ее официального оформления.
• если хозяин части совместного или долевого имения приобретает иную часть в этом объекте путем наследования, срок исчисляется с момента регистрации права собственности первоначальной доли.

5. Приобретение права собственности в порядке дарения. Дата регистрации права на объект недвижимости будет являться моментом начала исчисления рассматриваемого срока.
6. Приобретение долей в одном имуществе в разное время. В соответствии с позицией Федеральной налоговой службы РФ в случае приобретения долей в имуществе в разное время и дальнейшее его объединение, срок исчисляется с момента регистрации права на первую долю в отчужденном имении.
7. Получение недвижимости взамен непригодного к проживанию (нежилого) имущества. В данном случае срок владения исчисляется также с момента регистрации права на полученное достояние.
8. Дом возведен самостоятельно. С момента регистрации права собственности на дом, построенный на участке.
9. Судебный порядок признания права. Момент вступления в силу судебного акта по первой инстанции или вынесения судебного акта апелляционной инстанцией. Может возникнуть ситуация, когда вы продаете имущество, которое принадлежало вам на праве собственности менее минимального срока владения и в том же налоговом периоде приобретаете иное жилое недвижимое имущество.

В этом случае вы также можете избежать налогообложения (полностью или частично) законным способом, в следующих случаях:

1. Если стоимость отчужденного имущества менее приобретенного, и вы ранее не пользовались правом возмещения сбора или возвратили пошлину не в полном объёме (после 01.01.2014 года), вы освобождаетесь от уплаты налога полностью.

Важно: задекларировать доход все равно необходимо.

2. Если стоимость реализованного объекта более стоимости приобретенного или вы ранее использовали право на получение имущественного налогового вычета при покупке, то ваш налоговый вычет составит один миллион рублей от суммы реализации.

Расчет имущественной льготы, пример расчета

Вариант 1: Заключение сделки купли-продажи жилья, приобретенного до 2016 года.

Если объект собственности отчужден и на момент отчуждения пробыл во владении меньше трех лет, то возникает прибыль, а соответственно обязанность произвести оплату. Размер налогового обязательства можно уменьшить, применив льготу объемом один миллион рублей, то есть:

Имение, купленное в 2014 году, реализовано в 2016 году за 2 миллиона рублей, следовательно, расчет суммы пошлины, подлежащей погашению, будет такой – 2 миллиона минус 1 миллион = 1 миллион рублей. 1 миллион * 13% = 130 тысяч рублей — сбор, подлежащий выплате до 15 июля отчетного периода. Иными словами, если в одном году вы продаете несколько объектов, то эта налоговая льгота в полном объеме сохраняется за вами только в отношении одного достояния в одном отчетном периоде.

Также вы можете использовать расходную часть, связанную с покупкой реализованного имущества. В таком случае налог подлежит уплате с разности между покупкой и реализацией.

Образец расчета: имение, ранее купленное за 4.5 миллиона рублей, продано за 5 миллионов рублей. Налоговую обязанность выгоднее рассчитать, подав декларацию с отражением и дохода и расхода. 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 (налоговая база). 500 000 * 13% = 65 000 рублей (налог, подлежащий оплате). Тогда как, использовав льготу в размере 1 миллион рублей, сумма налога подлежащего взносу, будет равна 520 000 рублей.

В случае приобретения объекта недвижимости в августе 2012 года и его отчуждения в сентябре 2015 года, нет обязанности ни декларировать, ни уплачивать сбор. Это связано с тем, что он пробыл на праве законного владения больше трех лет и приобретен до 01 января 2016 года.

Вариант 2. Заключение сделки в отношении объекта, приобретенного после 2016 года.

С начала 2016 года нормы законотворчества претерпели значительные изменения, которые касаются периода владения, а также определения выкупной стоимости объекта, при отчуждении которого не возникает налоговая база, подлежащая налогообложению. С 01 января 2016 года минимальный период срока владения – 5 лет. Из данного правила есть исключения, которые подробно освещены выше. Основанием для исчисления пошлины с 01.01.2016 является стоимость, указанная в купле-продаже, или кадастровая стоимость. В расчет берется большая величина.

Условия получения льготы

• имущество должно принадлежать лицу на законных основаниях не меньше периода, отведенного законодателем;
• стоимость реализованного объекта должна быть более одного миллиона рублей;
• отсутствие коммерческой составляющей использования недвижимости.

Лица, которые могут воспользоваться льготой

• физические лица, зарегистрированные и проживающие на территории РФ более 183 дней, то есть являющиеся резидентами РФ;
• индивидуальные предприниматели, при реализации имущества, не используемого в предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как получить вычет: инструкция, документы

При подаче налогового расчета по форме 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, имеющие отношение к заключенной сделке, в виде надлежащим образом заверенных копий.

Этими документами будут являться правоустанавливающие, платежные документы. Если договор купли-продажи заключен не с физическим лицом, то необходимы кассовые чеки, платежные поручения, выписка о движении средств по банковскому счету.

При подаче декларации с отражением в ней доходов и расходов необходимо представить соответствующие копии, подтверждающие понесенные расходы. Если реализуется квартира, полученная в дар или в порядке приватизации – договор дарения, кадастровый паспорт. Копию паспорта. В декларации необходимо указать количество листов приложения (1 страница декларации).

Как направить декларацию

Посредством почтовой связи, заказным письмом с описью вложения, датой предоставления в данном случае будет дата приема на почте почтового отправления.

Предоставить лично – этот шаг имеет преимущество, прежде всего потому, что, возможно, избавит вас от повторного визита в ИФНС.

Декларацию возможно сдать по доверенности, заверенной нотариально.

На одном экземпляре инспектор должен поставить отметку о принятии и вернуть вам в качестве подтверждения исполненной вами обязанности. Второй остается у налогового органа.

Сбор может быть уплачен в любой банковской структуре. Бланк с реквизитами на уплату налоговой обязанности лучше получить в ИФНС лично. Также реквизиты можно найти на сайте фискального органа инспекции или через портал государственных услуг.

Какое количество раз законодатель разрешает применять льготу при отчуждении собственности?

Воспользоваться возможностью применения имущественной налоговой льготы при реализации квартиры можно неоднократно.

Важно: в рамках одного календарного года льгота применяется только один раз в общей сумме один миллион.

Отличительные черты реализации объекта собственности индивидуальными предпринимателями, родственниками, несовершеннолетними.

Законодатель предусмотрел, что индивидуальный предприниматель не сможет применить льготу при отчуждении объекта, который использовался в предпринимательской деятельности, к примеру, сдавался в аренду.

При отторжении имущества родственникам действуют общие правила предоставления имущественной налоговой льготы.

Если собственник реализованного объекта несовершеннолетний ребенок, его обязанности выполняют законные представители (родители, опекуны).

Таким образом, законотворец предусмотрел, что при отчуждении собственности граждане должны платить подоходный налог. Однако сдаваться не стоит, вместе с тем законописец предоставил собственникам возможность минимизировать данный налог, используя законные льготы. Особенности получения вычетов при отчуждении квартиры раскрыты в данной статье.